Os benefícios com a terceirização de serviços em condomínios são indiscutíveis. Seja pela redução de custos ou pela qualidade do trabalho em particular. Entretanto, o administrador e, em especial, o síndico devem ter em mente que o condomínio, ao assumir a posição de tomador de serviços, possui responsabilidade subsidiária sobre os débitos trabalhistas e, em alguns casos, até mesmo solidária.
Obrigação subsidiária abrange todas as verbas salariais
Sobre a responsabilidade subsidiária, atentemos para o que diz a Súmula 331 do Tribunal Superior do Trabalho (TST), nos incisos IV e VI:
Súmula nº 331 do TST:
IV – O inadimplemento das obrigações trabalhistas, por parte do empregador, implica a responsabilidade subsidiária do tomador dos serviços quanto àquelas obrigações, desde que haja participado da relação processual e conste também do título executivo judicial.
VI – A responsabilidade subsidiária do tomador de serviços abrange todas as verbas decorrentes da condenação referentes ao período da prestação laboral.
No âmbito jurídico, a subsidiariedade (posição secundária) diz respeito a uma obrigação que pode ser cobrada caso o devedor principal não cumpra a obrigação originária. Ou seja, a lei impõe que o devedor subsequente será acionado se os bens do devedor principal não forem suficientes ou inexistentes para saldar a dívida trabalhista.
Responsabilidade incide sobre período laborado
A empresa terceirizada contratada pelo condomínio é a principal responsável pelo pagamento dos débitos. Mas caso não cumpra a obrigação, o custo recairá sobre o condomínio. O que é importante, e consta no item VI da Súmula 331 do TST, é que essa obrigação se limita ao período em que ocorreu a prestação de serviços.
Se os funcionários da empresa terceirizada estiveram à disposição do condomínio por um ou dois meses, será sobre esse período que incidirá a obrigação subsidiária do condomínio no que diz respeito às verbas indenizatórias e multas.
O síndico tem deveres
Como o síndico pode se proteger? Cumprindo à risca os deveres a ele legalmente atribuídos no artigo 1.348 do Código Civil. Perceba que estamos falando em deveres, não em direitos.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I – convocar a assembleia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.
- 1º Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
- 2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assemble ia, salvo disposição em contrário da convenção.
O inciso V do referido artigo (em destaque) é suficiente para deixar claro que não basta ao síndico uma indicação ou cotação de preços para assinar o contrato de serviços com uma terceirizada. É preciso pesquisar sua idoneidade no mercado, sua capacidade financeira e principalmente, exigir o relatório com informações trabalhistas dos empregados que prestarão os serviços no condomínio (inclusive cópia do registro em carteira) e o respectivo comprovante do pagamento dos salários.
Não existe trabalho clandestino no ambiente do condomínio
Se o prestador de serviço não é funcionário do condomínio ou de uma terceirizada, ele é autônomo e, portanto, deve apresentar nota fiscal pelo serviço prestado. Não há opções nesse cenário. Se se trata de um jardineiro que corta a grama quinzenalmente ou um faz-tudo que higieniza a caixa d´água periodicamente, ele deverá ter um vínculo contratual ou empregatício com o condomínio. O síndico não pode empregar um trabalhador avulso, em função “clandestina”. Se fizer isso, será responsável por tudo que diga lhe respeito na relação empregador-empregado regida pela CLT, o que inclui acidentes de trabalho de maior ou menor gravidade.
O risco da responsabilidade solidária
O texto do Código Civil está longe de descrever uma mera atribuição quando dispõe que compete ao síndico zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores (inciso V do artigo 1348). Trata-se de um dever.
Esse em especial porque envolve um tomador de serviços (o síndico, que representa o condomínio) e o prestador de serviços (a empresa terceirizada).
Ao contratar a empresa, é dever do síndico: verificar os registros em carteira de trabalho dos funcionários colocados à disposição do condomínio, conferir se são mesmo empregados da prestadora e não de outra com CNPJ diferente e, ainda, exigir relatórios mensais do pagamento de salários e recolhimentos compulsórios.
Tudo isso tem um objetivo: evitar que um empregado em situação irregular execute serviços no condomínio e venha a acarretar responsabilidade solidária do condomínio em ação trabalhista.
Nesse caso, a figura da obrigação subsidiária, em que o condomínio pode ser cobrado em caso de inadimplência do devedor principal, dá lugar à obrigação solidária, que é aquela em que há mais de um devedor e que cada um deles é responsável por toda a prestação. Ou seja, o condomínio, que já paga contratualmente um valor mensal ao prestador, pode vir a arcar também com as obrigações trabalhistas de funcionários sem carteira de trabalho e sem vínculo empregatício com a terceirizada. Sim, isso ocorre com muita frequência. Por isso, repetimos, o síndico deve cumprir o seu dever.
OPINIÃO
Os dois pesos e as duas medidas das cortes superiores
Tribunais vem proibindo síndicos de impor medidas de baixa coerção para combater inadimplência. Fala-se em afronta ao direito de propriedade. Ora, ora
O ministro Alexandre de Moraes, do STF, bloqueou o X, antigo Twitter, em todo o país, e ainda previu multa diária de R$ 50 mil a qualquer cidadão que tente acessar o aplicativo via VPN. A decisão é cerceadora e afrontosa, mas deglutível para os brasileiros acostumados que somos a engolir sapos. Contra qualquer argumento de que se fere direito fundamental, há sempre os que agitam, orgulhosos, a bandeira da luta contra o dragão capitalista.
A questão é outra, ainda que relacionada. Diz respeito ao condomínio, que é microcosmo da cidade que, por sua vez, é microcosmo do país. As cortes superiores, em decisões reiteradas, ainda que não pacificadas, vêm proibindo os síndicos de impor medidas coercitivas contra a inadimplência nos condomínios. Nenhuma medida pode ultrapassar o que está regido na lei, ou seja, a multa por atraso e as ações judiciais longas e insolúveis. (Ambas ineficazes se estamos a tratar, por exemplo, de um débito gigante e de um apartamento cujo proprietário, em última análise, é o banco financiador).
Transgressão do direito ao salão de festas
Limitar ou mesmo proibir o acesso do inadimplente à piscina ou ao salão de festas é sempre uma hipótese aventada. Ainda mais, porque não afronta serviço essencial (água, luz etc.). Mas as cortes superiores não entendem assim. Acusam transgressão ao direito à propriedade e o fato de que, da fração ideal da unidade residencial, faz parte também a área comum.
Ora, ora. Dois pesos e duas medidas. Não faz muito, o STF determinou a apreensão de passaportes de empresários condenados a pagar dívida trabalhista de R$ 30 mil. Achou conveniente afrontar o direito de ir e vir. Fez o mesmo ao julgar constitucional dispositivo do Código de Processo Civil (artigo 139, inciso IV) que autoriza o juiz a cassar a carteira de motorista para assegurar o cumprimento de ordem judicial.
A régua que oscila
Os direitos fundamentais podem ser contados nos dedos de uma mão. Vida, liberdade, saúde, segurança, propriedade. E todos eles, sem exceção, vêm sendo relativizados. Isso é motivo de preocupação, sem dúvida. Ainda mais em um estado democrático de direito. Mas veja como essa régua oscila, para cima ou para baixo, ao sabor das conveniências.
O Superior Tribunal de Justiça reclama o direito à propriedade do condômino inadimplente em questões de coerção mínima, como o acesso ao salão de festas, mas silencia diante de afrontas indesculpáveis, e assim mesmo coercitivas, a direitos elementares.
E o condomínio carrega o fardo do atraso
Não estamos falando da guerra do Twitter, mas de situações que, antes e agora, tomaram a dimensão de censura prévia. Quem pode ou não conceder entrevista, segundo a ‘hermenêutica’ das cortes superiores.
E então, bate-se à porta dos ministros e eles consideram que o acesso à churrasqueira não pode ser cerceado porque fere direito à propriedade. Quem paga pelo desarrazoado de baixa coerção? Não o Estado certamente, mas o cidadão. Não o Estado certamente, mas o condomínio (microcosmo da cidade), obrigado a carregar o fardo do atraso. Ora, ora.
